从2025年下半年开始，科兴科学园内的搬家货车逐渐增多。腾讯员工会在周五下班前将显示器、电脑、键盘及个人物品打包装箱，并贴上工位号。周末，搬家公司会将这些箱子运往大铲湾的企鹅岛。新的一周开始后，员工会在新的工位上拆箱，接上旧电脑继续工作。

这场持续近一年的搬迁，使得科兴近20万平方米的办公区域逐步清空，这个最大的租户已离开在此驻扎13年的地方。

对于科兴而言，腾讯的搬离并非突如其来。早在2019年腾讯在大铲湾拿地时，科兴方面就预料到腾讯迟早会迁出。

在众多游戏行业人士的印象中，腾讯与科兴似乎密不可分。长久以来，科兴的许多服务、空间和人流都围绕着腾讯这个大客户展开。外界提及科兴，便会联想到腾讯，而许多腾讯员工也将他们的青春奉献在了科兴。

当最后一批腾讯游戏员工于6月迁往企鹅岛后，一个问题随之而来：在腾讯不再是科兴的定义者之后，科兴将如何重新塑造自我？

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刘滔，一位在科兴工作了十余年的老员工，近几年主要负责园区的运营服务。他清晰地记得科兴的建设时间线：“一期是2010年到2013年完成，二期是2014年到2019年完成。”

科兴选择自持物业并自行运营，而非委托第三方或对外输出服务。“我们公司过去20年没有出售过任何房产。”科兴的工作人员表示。

腾讯于2013年入驻科兴，当年微信刚刚崭露头角。刘滔最初并不清楚腾讯在科兴的主要业务。“我大约在14、15年之后才了解到，腾讯最主要的经营业务和利润增长点是其游戏业务。”虽然TME腾讯音乐等部门也设在科兴，但游戏部门，尤其是拥有上万员工、占据园区约四分之一面积的魔方工作室群和光子工作室群，始终是外界关注的焦点。

2013年至2018年是科兴的快速发展期，正值“大众创业、万众创新”的浪潮，大量科技公司涌入。柔宇科技在此起步后建立了生产基地；富途证券从最初几百平方米的租赁面积扩展至数万平方米，市值一度突破千亿；创梦天地、大梦龙途、点触科技等游戏公司也纷纷落户。

随着企业数量的增加，园区人流也随之增长。2019年前后，科兴的人流和出租率达到顶峰。“人流最高峰时有五六万人，出租率也爆满。”刘滔回忆，那时科兴的夜晚直到凌晨仍灯火通明，打车极为困难。人们称科兴是“现象级的”，代表着深圳的活力，甚至被称为“中国加班第一楼”。

然而，租金的拐点比人流高峰期来得更早。从2012年到2018年，科兴租金一路攀升，在2018年10月左右触顶后开始下滑。科兴方面将2018年的租金下降归因于贸易战。2019年，科兴租金再次大幅下调。2020年新冠疫情期间，由于园区内互联网企业众多，租金收入反而有所回升。2022年，受房地产“三条红线”政策的影响，科兴租金再次出现波动。

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随着入驻企业和员工的增多，科兴G层的商业配套也日益繁荣。一位在科兴工作了十多年的游戏公司员工回忆，2013年时园区内餐饮选择有限，仅有几家餐馆和刷卡食堂，与周边其他园区区别不大。

鼎盛时期，G层的“阿嬷手作”经常排起长队，美食街、咖啡馆、KTV等业态也纷纷涌现。在科兴做全职保洁的张丽，中午会去G层快餐店兼职，帮店家打饭、洗碗，以此赚取额外收入。她见证了许多店铺的开业与关闭，“有的生意不好，就倒闭了，你又得重新找地方，但这里总有餐馆需要小时工。”

外卖平台的兴起也改变了餐饮业态。过去，一个园区大约需要5%的面积用于商业配套，外卖普及后，这一比例下降，园区对餐饮底商的需求减少。刘滔表示：“有外卖平台解决这个问题，它能用整个区域的力量来服务你，就不一定需要你这个园区有自己的商业。”

过去，科兴的晚餐消费非常旺盛，加班至深夜的员工需要就餐。但进入2022年后，堂食比例持续下降。即使白天人流有所恢复，晚餐时段的客流量也难以回到从前。

腾讯搬离后，商业收缩更为明显。“阿嬷手作”不再排起长龙，大部分餐馆客流量锐减，部分店铺也因经营不善而退出科兴。张丽也注意到了这些变化：“人从5月中旬开始慢慢减少，地下车库的车位也少了许多，以前停得满满当当，现在空了很多。”

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科兴多年来一直致力于适应互联网公司的办公节奏。园区内拥有一些不起眼但至关重要的基础设施，这些设施在建成之初在国内也属先进。

其中一项重要服务是空调系统。互联网公司上下班时间不固定，常有员工工作到深夜甚至凌晨。普通写字楼的中央空调需要整栋楼主机统一开关，若科兴按时关机则不适合。

科兴是全国最早采用水蓄冷系统的园区之一。园区地下建有两个约10米深的水池，可储存6万立方米的水。在用电低谷时，制冷设备将水冷却至4-7度储存；在用电高峰时，利用这些冷水为大楼供冷，减少主机运行时间，节省电费。蓄冷系统还能提前储存冷量，在中央空调关闭后随时取用，使园区供冷更为灵活，无需主机整夜运转。

电力系统也为不间断运营而设计。园区从不同变电站接入5条专线，确保供电稳定，至今未发生停电事故。这对科兴内的科技企业至关重要，腾讯的机房和部分互联网公司的数据中心设在科兴，均依赖不间断供电。

科兴园区拥有5000多个车位。为提高效率，园区在建成后便采用了车牌识别无卡系统，是国内较早应用此技术的园区之一。

除了硬件设施，物业服务也积极配合游戏公司的需求。多位游戏公司员工提到，在企业有重要产品上线时，科兴会主动配合进行园区布置，且不收取费用。例如，腾讯《无畏契约》上线时，东门中庭曾摆放一个会动的巨型KO雕塑；《三角洲行动》上线时，在中庭布置了游戏中的直升机模型；创梦天地《卡拉彼丘》手游上线时，园区各入口也悬挂了主题装饰。

科兴将这种做法归结为园区与企业的关系：“我们认为与客户之间是合作共生的关系，而非传统的商业物业租赁关系。”

然而，“共生”也伴随着代价：当最大的“共生体”离开，剩余部分需要经历阵痛。

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腾讯的搬迁是刘滔参与科兴运营工作以来最重要的一件事。“这是我们最大的变数，但从园区打造的角度看，也是最大的机会。”他说道。

搬迁分批次进行。2025年10月，魔方工作室群作为首批部门入驻企鹅岛；至2026年春节前后，光子工作室、IEG Global以及数十个中台部门将陆续迁出。搬家主要安排在周末，整个过程持续近一年。

数据显示，科兴鼎盛时期整体出租率接近99%，写字楼均价可达180元/平方米/月，房源供不应求，几乎没有议价空间。而到了2026年6月，据中介报价，科兴写字楼租金区间集中在115至130元/平方米/月左右。

科兴方面认为，尽管腾讯规模庞大，但其离开不足以影响整个科创园区市场。“价格是市场形成的，并非某个企业能够决定。”

刘滔也看到了腾讯搬走后科兴的另一面。“我们也看到了园区注入了新的活力。”他表示，过去腾讯占比大，园区许多服务是为其量身定制，例如其食堂仅对内部开放。“腾讯离开后，我们将更加开放，整个园区的生态也会更加多元化。”

科兴目前最紧迫的任务是引入新的企业。科兴认为，商业、人流和消费等问题的根源在于出租率。科兴的招商对象涵盖各类企业，从免租金的初创团队，到需要申请补贴的中小企业，再到上市公司级别的客户。他们不打算设定规模门槛，因为如此大的体量需要各种类型和规模的企业来填充。

例如，园区内从事新能源业务的易储原本在两栋楼分开办公，一直希望集中起来。在腾讯退租后，易储向科兴提出扩租需求；同时，也有外部企业在得知有大面积空置后，主动前来洽谈。

腾讯退租的楼层将首先进行整体翻新。刘滔介绍：“包括电梯轿厢、门套、灯光等可见部分，都将进行整体改造。”部分空间将留给需要整层的大企业自行装修，另一部分则会改造成可拎包入住的标准化工位，以吸引中小团队。

科兴面临的市场环境比七年前更为复杂。全国写字楼和科技园区的空置率普遍处于高位，科兴三年前已进入存量运营阶段。空置的直接代价是租金收入的损失，更附带连锁反应：配套商业失去人气，设施因使用率低而老化，园区整体品质随之下降。

尽管如此，刘滔对此并不过于担忧。他认为这是市场发展到一定阶段的必然结果，并坚信科兴基础扎实。其位于南山核心地段，与地铁零距离，加上多年积累的服务和良好口碑，相比大多数园区具有更强的竞争力。

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除了腾讯之外，科兴还聚集了众多上市游戏公司，游戏产业一直是园区的招牌之一。在腾讯搬离之前，科兴就已计划在园区内设立游戏孵化器。

2026年4月3日，“Gametopia 游托邦”的牌子被挂在了科兴A1栋13楼。这是一个面向初创游戏团队的孵化器，一期占地5000平方米，由南山区工信局与科兴联合发起，创梦天地负责运营。

“游托邦”的名称由南山区工信局提出。该项目由三个主体构成：科兴提供空间和基础服务，创梦天地提供行业资源和运营能力，南山区则提供政策支持。

创梦天地高级副总裁、游托邦总经理严佩诗表示，“游托邦”项目推进了一年，最终于今年3月确定由创梦天地运营。创梦天地加入后仅用三个月时间便完成了落地：4月正式揭牌，5月举办首期路演，6月开始有企业入驻。

“游托邦”的启动与腾讯搬迁有一定关联，但更多的是科兴乃至南山区对当地游戏产业未来发展的思考与判断。腾讯的退出留下了一片空白，需要新的企业来填补。科兴目前的计划是，将年营收在2000万至5亿的企业引入总规模5万平方米的产业合作园；而更早期的初创团队则进入孵化器，“游托邦”即属于后者。

在科兴期间，作者恰逢“游托邦”的一次路演。有意入驻的团队轮流上台展示项目，由评委打分。17个团队中，有7家专注于AI原生游戏。不少团队的核心成员来自腾讯，其中几位创业者曾是科兴的入驻者。

严佩诗将“游托邦”与其他城市的孵化器进行了比较，认为科兴具有三方面优势：一是优越的地理位置，位于南山核心地段，配套成熟，游戏和AI团队的核心成员多具备高学历和大厂背景，且许多已在附近安家。二是南山区的政策落地能力强，包括首年低成本办公空间、按投放额补贴的“流量券”、补贴AI算力的“模型券”，以及针对个人的“人才补贴”，均有详细的落地细则和预算。三是创梦天地本身作为一家游戏公司，能更深入地理解初创团队的需求。

几乎所有受访者都表示：“南山区真正懂得游戏和游戏企业。”在其他地方，游戏公司常常面临不被理解的困境：缺乏厂房、固定资产少，且财报上常年亏损。一位从事发行业务的创业者提到：“在一些区办理贷款、开户时，对方看到报表会心存疑虑，认为资产负债表中的资产为何如此之少？能抵押什么？税务局也常因研发型公司前两年亏损是常态而致电或前来检查，怀疑公司是否存在偷税漏税。”

在南山区，这类误解较少。首批入驻团队之一的刘星，于今年3月成立公司并落户南山区。融资到账后，他去中国银行开立对公账户。他回忆，最初客户经理一度怀疑“这是骗子公司”，一家二十来人的新公司，每月工资支出却高达百万。后来银行人员实地考察后，才认识到这是一家游戏公司，并为其开了特批通道，还询问刘星是否需要贷款。在刘星看来，全国真正能看懂游戏公司报表的区域，仅有深圳南山、上海徐汇和成都高新等少数几个地方。

严佩诗以乐观的态度看待“游托邦”、科兴、南山区乃至深圳的未来。她指出：“深圳最近发布的数据显示，去年（2025年）常住人口增加了近26万，位居全国第一。南山区本身是深圳的核心区域，无论是在GDP、增长还是上市公司布局方面都表现优异。我认为，无论从深圳还是南山的视角来看，大家都不必过于焦虑。”

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张丽在科兴做了六年保洁工作。腾讯搬离对她而言并没有特别大的感受。“人少了对我们的工作影响不大。”腾讯有自己的保洁团队，搬走时也一并离开了。张丽月工资3600元，加上兼职收入可达四五千，公司提供住宿，中午打工的餐馆提供免费餐饮，每月还能积攒一些。她并不担心腾讯搬走带来的影响，今年5月合同到期后，物业又为她续签了两年。

刘雪是腾讯的一名员工，在科兴工作了五年，从实习生一路做到正式员工，工位也从C栋换到了D栋。搬到企鹅岛几周后，她第一次回到科兴，约作者在G层的润园四季椰子鸡见面。“我周末来科兴吃饭，会被朋友笑话，觉得我是神经病，放假还要来科兴。”

刘雪搬到企鹅岛后，最怀念的是科兴的厕所——干净、宽敞、没有异味。她家住宝安和南山交界处，过去通勤科兴约半小时。搬到企鹅岛后，虽然物理距离更近，但通勤反而更慢。岛上没有地铁直达，只能打车或乘坐接驳车。“那边的交通太不方便了，一路红灯多，比来科兴还慢。晚上10点以后，打车基本要半小时以上，而且大家都已经是V7会员，等于没有特权，只能看谁运气差了。”

企鹅岛虽然更新、更现代化，员工公寓月租两千出头，部分还有海景，但换一个园区意味着需要重新熟悉一切。刘雪知道科兴哪部电梯的程序“比较蠢”，中午哪家餐馆最快能吃完，冬天在哪里晒太阳最舒服。这些都需要时间在新园区里重新建立。

“这里有太多回忆了。”她说这话时，作者和她正在科兴G层散步。她觉得回科兴有“忆苦思甜”的感觉。路过那些她过去天天经过的餐馆和咖啡店，她开始聊起这里的人，有些人跟着搬去了企鹅岛，有些人已经离职，还有些调去了其他城市。她提到了一个能力很强的同事，承担了组里60%的KPI，但因是外包身份，月薪8000元，一直未能转正。还有一位朋友，20岁出头就在腾讯升至高职，绩效两次拿到最高分，但最终辞职，因为觉得所做之事并非所愿。离职后，他陷入了恐惧，担心过去的成功只是运气，不敢再面试新工作，害怕被拒绝后证明一切都是偶然。

两人边走边聊，不知不觉走到了C座楼下。她像往常一样拿出工卡刷闸机，但无济于事；换个入口，同样无效。“我的工卡已经失效了。”她站在闸机外望去，里面已被拆得七零八落，天花板露出钢架。

她想去看一样东西。当年她在此面试时，正赶上上一届世界杯，隔断上贴着一张梅西的照片，她是梅西的球迷。如今又是一届世界杯。两人从消防楼梯爬上六楼，过去凉爽的工区被五月的闷热取代，门已上锁。

透过门缝望去，梅西的照片已不见踪影。

（应受访者要求，文中刘滔、张丽、刘雪为化名）